МВД озвучило статистику по «бабушкиным схемам» — в 41% дел покупатель остается без квартиры и без денег. Росреестр предложил возвращать жилье пенсионерам только после возврата средств покупателю. Госдума готовит законопроект об обязательных эскроу-счетах при продаже единственного жилья — документ планируют внести на следующей неделе. Обе инициативы направлены на защиту добросовестных покупателей от мошеннических схем.
Юридический контекст
Замначальника следственного департамента МВД Данил Филиппов представил официальную статистику судебных решений по спорам о возврате недвижимости. В 41% случаев покупатель лишается и квартиры, и денег. В 39% применяется двухсторонняя реституция по статье 167 ГК РФ — квартира возвращается продавцу, деньги должны вернуться покупателю. Но фактически исполняется только первая часть решения. В 20% дел суды отказывают продавцам и защищают добросовестных приобретателей.
Росреестр предлагает изменить порядок регистрации права собственности. Замглавы ведомства Алексей Бутовецкий указывает — запись в ЕГРН должна аннулироваться только после фактического возврата денег покупателю. Инициатива опирается на статью 328 ГК РФ о встречном исполнении обязательств — нельзя требовать исполнения, не выполняя встречное.
Параллельно Госдума готовит законопроект о введении обязательных эскроу-счетов при продаже единственного жилья. Деньги покупателя будут храниться на специальном банковском счете и перейдут продавцу только после регистрации перехода права и выполнения всех условий договора. Механизм должен исключить возможность оспаривания сделок после получения денег.
Комментарий адвоката
Две инициативы атакуют проблему с разных сторон. Росреестр предлагает защитить тех, кто уже пострадал — изменить порядок исполнения судебных решений. Госдума хочет предотвратить проблему на входе — через эскроу сделать мошенничество технически невозможным.
Предложение Росреестра правильное, но без изменения ГПК РФ и закона о регистрации недвижимости не заработает. Сейчас приставы обязаны исполнить решение суда о возврате квартиры независимо от того, вернул ли продавец деньги. Нужна прямая норма — аннулирование записи в ЕГРН только после подтверждения возврата средств на депозит суда или счет покупателя.
Законопроект об эскроу решает проблему радикально. Если деньги не переходят продавцу до регистрации права, схема рушится. Продавец не может заявить, что отдал деньги мошенникам — он их просто не получал до завершения сделки. Банк выступает гарантом. Если сделка сорвалась или признана недействительной до регистрации — деньги автоматически возвращаются покупателю.
Проблема в том, что эскроу работает только для новых сделок. Тысячи покупателей уже столкнулись с судами и требованиями о возврате квартир. Им нужна инициатива Росреестра. Плюс эскроу увеличит стоимость сделки — банки берут комиссию за обслуживание счета. Для рынка вторичного жилья, где часто продают единственную квартиру пенсионеры, лишние расходы болезненны.
Оптимальное решение — принять обе меры. Эскроу для всех новых сделок с единственным жильем плюс изменение порядка регистрации для защиты тех, кто уже в суде. Без комплексного подхода покупатели останутся уязвимы.
Рекомендация
Если покупаете квартиру сейчас — не ждите принятия закона, открывайте эскроу-счет добровольно. Большинство банков предоставляют услугу. Настаивайте на нотариальном удостоверении сделки — нотариус обязан проверить дееспособность продавца и зафиксировать, что тот понимает последствия. Требуйте справку из психоневрологического диспансера, если продавец старше 70 лет.
Если уже получили иск о признании сделки недействительной — немедленно заявляйте ходатайство о применении статьи 328 ГК РФ. Требуйте одновременного исполнения обязательств через депозит суда. Собирайте доказательства добросовестности — переписку, проверку документов в Росреестре, заключение нотариуса. Фиксируйте все расходы на ремонт и улучшение квартиры — они подлежат возмещению.
